Muitas vezes o imóvel que desejamos adquirir não é aquele que está pronto ou no catálogo das grandes construtoras. Se queremos uma morada especial como as casas de madeira ou os chalés pré-fabricados, por exemplo, pode parecer que não existem opções de crédito para eles, mas na verdade existe: o financiamento Caixa Construção.
Essa é uma das poucas modalidades de financiamento que pode ajudar a cobrir o custo de uma obra com a sua cara, totalmente pensada e desenvolvida levando em conta seu terreno, suas necessidades e suas vontades sejam elas estéticas ou funcionais no projeto arquitetônico.
Neste post vamos mostrar como é possível conseguir o financiamento Caixa Construção, quais são os requisitos exigidos e também mostrar o passo-a-passo necessário para obter esse tipo de crédito imobiliário. Quer ficar mais próximo de realizar o sonho da casa própria? Então vem com a gente neste post!
Como funciona o financiamento Caixa Construção
O financiamento Caixa Construção é uma linha de crédito disponibilizada pela Caixa Econômica Federal voltada para a construção do imóvel do zero. Esse tipo de crédito faz parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e com ele você pode financiar a obra em terreno próprio ou ainda financiar o terreno junto com a obra.
Para financiar a construção através desse tipo de crédito é preciso que a obra seja realizada em terreno urbano. O financiamento Caixa Construção pode ser pago em até 35 anos, ou 420 parcelas. Nessa modalidade de crédito é possível financiar até 80% do valor da construção (ou do valor do terreno mais a construção).
É possível utilizar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) como parte da entrada, que é de 20% do valor que você está solicitando do financiamento Caixa Construção. As taxas de juros são calculadas de acordo com o perfil de renda de cada solicitante, especialmente se o crédito se enquadrar em programas como o Minha Casa Minha Vida e Casa Verde Amarela.
Durante a construção, a Caixa paga o valor das parcelas referentes ao andamento da obra diretamente à construtora e/ou empreiteiro individual contratado pelo consumidor. Por isso, é preciso escolher um fornecedor credenciado pela instituição. A liberação do dinheiro ocorre na proporção em que a obra vai sendo concluída.
Caso o financiamento Caixa Construção também tenha sido utilizado para realizar a aquisição do terreno, o valor referente a ele é pago diretamente ao vendedor do lote. O valor só é liberado ao vendedor após o registro do contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis.
Dessa forma, a compra é formalizada através de um contrato particular de compra e venda mútuo, devendo ser registrado no cartório da sua região no prazo máximo de 30 dias. Ficará a cargo do contratante do financiamento arcar com os custos do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), necessário para registrar o contrato.
Requisitos para obter o financiamento
Apesar de ser uma modalidade de crédito bastante democrática, não é todo mundo que pode solicitar o financiamento Caixa Construção. Existem alguns requisitos mínimos que você precisará atender antes de entrar com o pedido na Caixa:
Documentação necessária para o financiamento Caixa Construção
As documentações necessárias para se obter um financiamento pela Caixa Econômica Federal tanto por parte das pessoas Pessoas Físicas (compradores) e Pessoas jurídicas (fornecedores) envolvidas no negócio. Cada uma terá que apresentar diferentes documentações:
Documentações da Pessoa Física (Consumidor)
Documentações das Pessoa Jurídicas (Fornecedor)
Como conseguir o financiamento Caixa Construção
Para solicitar o financiamento Caixa Construção você pode fazer o processo sozinho diretamente pelo site da Caixa (veja aqui) ou com o suporte de um corretor credenciado, caso necessite de ajuda ou tenha dúvidas durante o processo. No geral, o processo de obtenção do financiamento acontece da seguinte forma:
Passo 1: Análise e simulação do crédito imobiliário
Essa é primeira etapa da jornada rumo à construção do seu imóvel utilizando o crédito Caixa Construção. Ela começa com uma simples simulação através do site da Caixa Habitação, onde você fornece alguns dados e responde a algumas perguntas para ajudar a determinar o limite máximo de crédito disponível para seu perfil.
É preciso fornecer os dados da melhor maneira possível, pois isso pode determinar a diferença entre obter o financiamento no valor que você precisa ou até mesmo ficar de fora da linha de crédito. Também é importante por mostrar seu potencial de aquisição para que você possa avaliar se está de acordo com sua realidade.
Importante esclarecer que o valor resultante da simulação não é a garantia que aquele será o valor final a ser liberado pelo financiamento. O site fornece um valor aproximado, mas o valor garantido só será obtido após a análise formal dos documentos pela Caixa. Assim, o crédito liberado pode ser menor ou maior que o simulado.
Passo 2: Escolha do terreno/lote para a construção
Se você já possuir o terreno e estiver interessado apenas na construção através do financiamento, não tem muito segredo. Você precisará fornecer os documentos referentes ao licenciamento do seu lote durante o processo de análise e liberação de crédito. Ou seja, seu terreno precisa ter escritura para poder receber a construção.
Agora, se você pretende adquirir o terreno juntamente com a obra através do financiamento Caixa Construção, será preciso buscar um terreno na cidade onde pretende construir. A busca pode ser feita por você mesmo ou com a ajuda de um corretor imobiliário.
O terreno a ser adquirido também precisa ter escritura para ser passível de compra através do financiamento. Caso contrário, ele não pode fazer parte do negócio. Nesse momento o suporte de um agente imobiliário pode ser interessante para filtrar os imóveis que se enquadram no perfil necessário para obtenção do financiamento.
O apoio do agente é ainda mais importante quando consideramos que muitos proprietários de terrenos não aceitam vender por essa modalidade, já que eles precisam aguardar entre 90 e 180 dias para receber o pagamento do terreno.
Além disso, apesar do valor negociado ser do terreno com pagamento à vista (geralmente à baixo do valor de mercado ou com algum desconto), a transmissão de propriedade entre vendedor e comprador precisa ser feita pelo valor venal do imóvel (uma estimativa feita pelo poder público do valor de bens), que costuma ser maior do que o valor recebido de fato pelo vendedor. Isso pode acarretar o recolhimento de imposto sobre ganho de capital por parte do vendedor de até 15% sobre o valor, o que faz com que a venda do imóvel seja um péssimo negócio para o vendedor.
Por isso, o suporte de um profissional para mediar a negociação e chegar ao melhor acordo entre ambas as partes pode ser um investimento que valha a pena no final das contas.
Passo 3: Obtenção do projeto arquitetônico, cronograma físico-financeiro e do memorial descritivo
Após formalizado o contrato de compra e venda, é preciso obter o projeto arquitetônico do imóvel. O serviço pode ser fornecido por um arquiteto ou engenheiro de sua confiança e sua preferência, seguindo suas necessidades em relação ao projeto do imóvel.
Também é preciso realizar a aprovação do projeto arquitetônico no município. O arquiteto ou engenheiro responsável precisa acompanhar esse processo, já que ele assinará como responsável pelo projeto do imóvel então seu suporte será essencial durante esta etapa de homologação municipal.
Após esta etapa, também será preciso obter do empreiteiro o cronograma físico-financeiro da obra, além do memorial descritivo. No primeiro documento serão descritos o tempo de execução da obra e a delimitação dos serviços a serem executados durante cada etapa até a conclusão. No segundo, serão descritos e detalhados todos os materiais a serem utilizadas na construção do imóvel.
É preciso levar a sério esses documentos e exigir o cumprimento dos dados detalhados em sua execução. Caso o engenheiro responsável da instituição financeira constate trocas ou substituições injustificáveis durante a execução do projeto ele pode tomar medidas de repreensão que vão desde o desenquadramento da taxa de juros acordada (passando a ser uma taxa maior) ou até bloquear completamente o pagamento até que os requisitos sejam atendidos).
Passo 4: Avaliação de engenharia do terreno, análise jurídica e escritura
Com o terreno assegurado, o projeto arquitetônico desenvolvido e aprovado e o cronograma físico-financeiro e o memorial descritivo em mãos, será elaborado uma espécie de dossiê com a solicitação do financiamento Caixa Construção. A Caixa, então, envia um engenheiro para avaliar se o terreno se enquadra nos requisitos para que o financiamento seja liberado, além de averiguar se o mesmo pode ser usado como garantia pelo banco.
Portanto, se o engenheiro averiguar que o lote não atende todos os requisitos, você precisará realizar as adequações para conseguir a aprovação do financiamento. Lembrando que antes da aprovação não é possível utilizar nenhum recurso do financiamento para fazer essas alterações. Portanto, você pagará do próprio bolso.
Após a aprovação do terreno feito pela engenharia, os documentos vão para a análise jurídica da Caixa. Se estiver tudo em ordem, o financiamento é liberado em alguns dias e começa a correr o prazo de até 30 dias para realizar assinatura da escritura, que é determinada por lei.
Passo 5: Realizando a construção
Com tudo aprovado, agora é o momento de começar a construção da sua casa dos sonhos. O financiamento Caixa Construção permite que você escolha entre contratar uma empresa responsável por toda a obra (fornecendo materiais e mão de obra) ou escolher um empreiteiro individual (onde você gerenciará tanto a mão de obra quanto o fornecimento de materiais).
No caso da contratação de uma empresa responsável por toda a obra não há muito segredo e a transmissão entre pagamentos é feita diretamente entre o fornecedor e a instituição financeira. Essa modalidade é ideal para quem quer se preocupar apenas em receber a obra pronta para morar e não ter de acompanhar tão de perto.
Já no caso da segunda opção, a Caixa utiliza um sistema de reembolso caso você precise começar a obra antes do valor ter sido devidamente creditado na conta. Então se você precisar utilizar recursos próprios para arcar com a mão de obra e os materiais no início da construção, o banco irá reembolsar esse valor após o engenheiro responsável da instituição constatar que tudo foi feito de acordo com o cronograma físico-financeiro.
Pode acontecer também de você não possuir recursos suficientes para arcar com os custos da primeira etapa da obra. Nesse caso, existem opções de compra no crediário em lojas de materiais de construção desenvolvidas para cobrir exatamente essa necessidade. Assim você ganha um prazo para pagar assim que receber o reembolso (o mesmo acontece se você optar por comprar no cartão de crédito para 30, 60 ou 90 dias).
Todos os meses um engenheiro da Caixa irá visitar a obra e averiguar tanto o andamento, quanto o cumprimento do cronograma durante a construção. Assim que ele atesta que uma nova etapa foi finalizada, o banco libera o pagamento destinado aos fornecedores de mão de obra e materiais.
Esse processo se repetirá mês a mês até a chegada da última etapa. Nessa etapa a liberação do dinheiro só é feita após a obtenção do Habite-se, o recolhimento do INSS da obra para emissão da Certidão Negativa de Débitos da Receita Federal (CND) e o averbamento da matrícula do imóvel.
Vale ressaltar ainda que, durante o processo de construção do imóvel, a Caixa cobra somente o valor referente aos juros do financiamento. O pagamento das parcelas do financiamento Caixa Construção começa a ser feito somente após a liberação do pagamento da última etapa da obra.
O que o financiamento Caixa Construção não cobre?
Além dos custos com a documentação e adequação do terreno, que comentamos no passo 2, existem também outros custos que o financiamento Caixa Construção não cobre. Isso acontece simplesmente porque são documentações e processos que precisam acontecer justamente antes do pedido de financiamento. Veja quais são esses custos que você precisará arcar com fundos próprios:
Você também precisará ter recursos para cobrir a entrada do financiamento (20%), já que mesmo quando é utilizado o FGTS como parte do pagamento o valor não costuma cobrir a quantia total necessária. Também é recomendado deixar um dinheiro reservado para imprevistos, já que isso sempre pode acontecer na obra.
Pontos de atenção sobre o financiamento
Tenha em mente que, após obtido o financiamento e independentemente de a obra ter começado ou não, não é possível pausar o processo. Se você resolver desistir da obra ou cancelar o financiamento, todo o valor gasto com a entrada, taxas e documentações será perdido pois não existe a possiblidade de reembolso.
Também é preciso ficar atento à modalidade do financiamento Caixa Construção sua obra se enquadra. Se o financiamento fizer parte do Minha Casa Minha Vida ou Casa Verde Amarela, saiba que existe um valor limite e referência (baseado na tabela de preços da construção civil) para cada município para ser seguido.
Ou seja, se o limite no seu município é de R$200 mil, ainda que seu projeto de construção gaste menos que isso para ser concluído, o valor para cálculo de juros e taxas sobre o financiamento será calculado utilizando esse valor como referência. O mesmo não se aplica para imóveis financiados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).
Alternativas ao financiamento imobiliário
O financiamento imobiliário, apesar de ser muito importante na realização do sonho da casa própria, não exatamente reconhecido como a opção mais justa de compra de imóveis. O valor dos juros, especialmente nos financiamentos mais longos, costuma ser no mínimo o dobro do valor financiado.
Se você não está confortável com o pagamento dos juros ou mesmo de ficar preso em um parcelamento que pode durar mais de três décadas, também existem construtoras de casas pré-fabricadas com opções de parcelamento no cartão de crédito (sem juros) ou em crediário em até 60 meses. Veja alguns modelos:
Casa de Madeira com 1 quarto
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo Super POP 1 | 22 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo Super POP 2 | 33 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo POP 1.5 | 30 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo POP 1.0 | 36 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo POP 1.1 | 31 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo POP 1.4 | 37 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo POP 1.6 | 36 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo Ilhota | 27 m²
Casa de Madeira com 2 quartos
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo Joinville | 45 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo Cascavel | 88 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo POP 2.1 | 68 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo POP 2.12 | 31 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo POP 2.8 | 73 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo POP 2.0 | 60 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo POP 2.5 | 63 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo POP 2.4 | 44 m²
Casa de Madeira com 3 quartos
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo POP 3.0 | 77 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo POP 3.1 | 81 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo POP 3.2 | 110 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo Itapema | 84 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo Floripa II | 88 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo Floripa I | 77 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo Floripa III | 97 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo Gaspar | 84 m²
Casa de Madeira com 4 quartos ou mais
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo POP 4.1 | 79 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo POP 4.0 | 83 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo Navegantes | 112 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo Tijucas II | 107 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo Mato Grosso | 224 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo Piracicaba | 175 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo Pousada 5 | 218 m²
Kit de Casa Pré-Fabricada Modelo Curitiba | 165 m²
O financiamento Caixa Construção vale a pena?
Sim. Se você pretende construir a casa dos seus sonhos, seja ela de madeira ou de concreto e quer fugir dos apartamentos todos iguais que grandes incorporadores oferecem, essa é uma das melhores opções. O crédito fornecido é bastante abrangente e isso é o que torna o financiamento Caixa Construção tão atrativo.
Você está pensando e pedir esse tipo de financiamento para construção? Conta pra gente nos comentários para outros leitores acompanharem como é o processo e sua opinião sobre esse tipo de obra!
