O processo de locação de um imóvel comercial costuma ser um processo burocrático e cheio de minúcias. Para proteger seu imóvel e também os melhores interesses de ambas as partes, é importante a elaboração de um contrato de locação de imóvel comercial.
A legislação determina uma série de regras que precisam ser cumpridas tanto pelo locador, quanto pelo locatário. Por isso mesmo, é importante estar amparado por um bom contrato de locação, especialmente se você pretende fazer esse processo sem recorrer a uma imobiliária ou corretor de imóveis.
Neste post, vamos compartilhar com você um modelo de contrato de locação de imóvel comercial de graça para você se basear na criação do seu contrato. Além disso, vamos detalhas os principais pontos de atenção do contrato e algumas regras especiais que não se aplicam aos imóveis residenciais como as casas de madeira.
Para que serve o contrato de locação de imóvel comercial?
O contrato de locação de imóvel comercial serve para firmar a cedência de um imóvel comercial (que pode ser um barracão ou também uma casa comum) para a exploração de atividade econômica por parte do locatário. Essa atividade econômica pode ser uma indústria, um comércio, escritórios, depósitos ou qualquer outro tipo de negócio.
Esse contrato visa assegurar o melhor acordo tanto para o locador quanto o locatário, garantindo direitos e deveres básicos que precisam ser cumpridos após a assinatura do contrato. Acordos e demandas especiais também podem ser incluídas, mas nem todas estarão dispostas nos artigos 51 a 57 da Lei 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato.
Modelo de contrato de locação de imóvel comercial
Pelo presente instrumento particular, de um lado, como LOCADOR, XXXXXXXXXX, CPF XXX.XXX.XXX-XX e, de outro lado, como LOCATÁRIO, XXXXXXXXXXX, RG XX.XXX.XXX-X, inscrito sob o CPF XXX.XXX.XXX-XX, domiciliado no endereço Rua XXXXXXXXXX, Bairro XXXXXXXXXX, Cidade XXXXXXXXXX, telefone para contato (DDD) XXXXX-XXXX, resolvem celebrar o presente contrato de locação, o qual reger-se-á pelas seguintes cláusulas e condições:
I. OBJETO: Constitui objeto do presente contrato a locação do imóvel situado na Rua XXXXXXXXXX esquina com Rua XXXXXXXXXX, quadra XXXX, lote XXXX, Bairro XXXXXXXXXX, composto por X salas com aproximadamente X m² cada uma.
II. PRAZO: O prazo de locação é de XX meses, tendo início em XX/XX/XXXX e término previsto para o dia XX/XX/XXXX.
Parágrafo Primeiro: Se o LOCATÁRIO, usando da faculdade que lhe confere o artigo 4º. Da lei n.º 8.245 de 18 do outubro de 1991, devolver o imóvel locado antes do decorrido o prazo ajustado no caput desta cláusula, pagará ao (a) LOCADOR (A) a multa compensatória correspondente a 03 (três) meses de aluguel em vigor, reduzida proporcionalmente ao tempo do contrato já cumprido, na forma do artigo 413 do código civil, na base de um doze 1/12 (um doze avos) para cada mês já transcorrido.
Parágrafo Segundo: Findo prazo acima ajustado, se o LOCATÁRIO continuar no imóvel por mais de 30 (trinta) dias, sem oposição do LOCADOR, ficará a locação prorrogada automaticamente por prazo indeterminado, nas mesmas bases contratuais; entretanto, o imóvel somente poderá ser retomado nos casos previstos em lei, mas poderá ser devolvido pelo LOCATÁRIO a qualquer tempo, sem a incidência de qualquer multa por este motivo, desde que mediante comunicação prévia, por escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, da data da restituição do imóvel locado, sob pena de pagar a quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes.
Parágrafo Terceiro: Após o recebimento de pedido por escrito do LOCATÁRIO, o LOCADOR terá o prazo de cinco dias para efetuar a vistoria do imóvel, correndo por conta do LOCATÁRIO o aluguel até a efetiva devolução do imóvel ao LOCADOR.
III. FINALIDADE: O imóvel é locado para uso exclusivamente comercial de uma XXXXXXXXXX, não podendo, o locatário, exercer outro ramo senão o aqui estipulado.
IV. PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO: O valor do aluguel mensal é de R$XX.XXX,XX (INSERIR VALOR POR EXTENSO) nos primeiros X (INSERIR MESES POR EXTENSO) meses de locação, com vencimento todo dia XX de cada mês, para eventuais gastos com melhorias no imóvel. Findo esse prazo, o valor ajustado passa a ser de R$XX.XXX,XX (INSERIR VALOR POR EXTENSO), com o mesmo vencimento fixado acima.
Parágrafo Primeiro: O aluguel estabelecido no “caput” desta cláusula deverá ser pago em moeda corrente para o Locador na data do vencimento.
V. ATRASO NO PAGAMENTO: O não pagamento do aluguel no prazo ajustado na cláusula 4ª implicará em multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito, juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária calculada pelo IGPM da FGV.
VI. REAJUSTE DO ALUGUEL: O aluguel pactuado na cláusula anterior sofrerá reajustes anuais com base na variação do Índice Geral de Preços divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (IGP-FGV) ou outro índice que porventura venha a substituí-lo.
VII. USO DO IMÓVEL: O locatário obriga-se a manter o imóvel locado em boas condições de higiene, limpeza e conservação, mantendo em perfeito estado as suas instalações elétricas e hidráulicas, afim de restituí-lo no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
VIII. BENFEITORIAS: Eventuais reformas ou adaptações que o locatário pretender executar no imóvel, só poderão ser realizadas mediante autorização prévia e expressa do locador.
IX. EXIGÊNCIAS DOS PODERES PÚBLICOS: Obriga-se o locatário a satisfazer a todas as exigências dos poderes públicos a que der causa.
X. CESSÃO, SUBLOCAÇÃO E EMPRÉSTIMO: O locatário não poderá transferir este contrato, ou sublocar o imóvel no todo ou em parte, sem prévia autorização por escrito do locador.
XI. DESPESAS DE CONDOMÍNIO, CONSUMO E TAXAS: Todas as despesas decorrentes da locação, quais sejam, consumo de água, luz, telefone e gás, prêmio de seguro contra incêndio, além do IPTU, ficam a cargo do locatário, cabendo-lhe efetuar diretamente esses pagamentos nas devidas épocas.
XII. VISTORIA: O locatário desde já faculta ao locador examinar ou vistoriar o prédio, sempre que o segundo entender conveniente, desde que previamente acordados dia e hora.
XIII. RESCISÃO: O presente contrato ficará rescindido de pleno direito, independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial e sem que assista a nenhuma das partes o direito a qualquer indenização, ficando as partes, daí por diante, desobrigadas por todas as cláusulas deste contrato, nos seguintes casos:
a) Processo de desapropriação total ou parcial do imóvel locado;
b) Ocorrência de qualquer evento ou incêndio do imóvel locado que impeça a sua ocupação, havendo ou não culpa do locatário e dos que estão sob sua responsabilidade; ou
c) Qualquer outro fato que obrigue o impedimento do imóvel locado, impossibilitando a continuidade da locação.
XIV. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL: Caso o imóvel objeto da locação for alienado durante o prazo locatício, o adquirente fica obrigado a respeitar o presente contrato.
XV. FIANÇA: Assina também este contrato, solidariamente com o locatário por todas obrigações firmadas, o (a) fiador (a) sr.(a) XXXXXXXXXX, RG XX.XXX.XXX-X, CPF XXX.XXX.XXX-XX, telefone (DDD) XXXXX-XXXX, residente na Rua XXXXXXXXXX, cuja responsabilidade subsistirá até a entrega efetiva das chaves do prédio locado.
XVI. SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA: No caso de morte, falência ou insolvência do fiador, o locatário será obrigado, dentro de 30 (trinta) dias, a substituir a garantia locatícia.
XVII. INFRAÇÃO CONTRATUAL: A parte que infringir o presente contrato pagará à parte inocente o valor correspondente a 3 (três) aluguéis vigentes à época da infração, sem prejuízo de arcar com eventuais perdas e danos que ocasionar e determinar a imediata rescisão do contrato.
XVIII. FORO: Para todas as questões decorrentes deste contrato, será competente o foro da situação do imóvel, seja qual for o domicílio dos contratantes.
E, por estarem, assim ajustados, assinam o presente contrato em 3 (três) vias, juntamente com duas testemunhas que a tudo assistiram, para que possa surtir seus efeitos legais.
CIDADE, XX de XXXXX de XXXX.
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Locador XXXXXXXXXX
__________________
Locatário XXXXXXXXXX
__________________
Fiador(a) XXXXXXXXXX
Testemunhas:
Assinatura______________________________
Nome
CPF
Assinatura______________________________
Nome
CPF
Atenção: recomendamos a consulta de um advogado da sua região para avaliar o contrato final e se é necessário incluir itens referentes a legislações municipais e estaduais específicas de sua região. Este é apenas um modelo base, que lhe ajudará a construir o documento completo para uma locação segura 🙂
Como o modelo de contrato deve ser utilizado?
Como já dissemos no começo do post, o contrato de locação de imóvel comercial deve ser usado para garantir o melhor interesse de ambas as partes implicadas no acordo. Para que isso aconteça de forma plena, é preciso entender os principais direitos e deveres que diferem esse contrato de um contrato de locação comum:
Quais garantias podem ser exigidas no contrato de locação comercial?
A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) estipula até 3 tipos de garantias com permissão para serem exigidas no contrato de locação comercial. Apesar de existirem essas 3 opções, somente uma garantia pode ser exigida por contrato.
1. Fiador
A primeira garantia que pode ser exigida pelo locador também é a mais conhecida do mercado imobiliário, o fiador. O fiador será o responsável por assumir todos os débitos do locatário quando ocorre a inadimplência nos termos estipulados pelo contrato.
2. Caução
O caução também é uma garantia bastante utilizada e consiste em conceder um valor como garantia do pagamento e de eventuais inadimplências. Quando pago em dinheiro, o valor não pode ser maior do que três vezes o aluguel firmado no contrato e precisa ser devolvido ao final do contrato de locação.
O que pouca gente sabe é que o caução também pode ser concedido em forma de bens móveis e imóveis, como carros, casas, terrenos entre outros. Nesses casos a orientação geral é seguir a mesma metodologia do caução pago em dinheiro, mas pode ser mais difícil avaliar o real valor dos bens utilizados como caução.
3. Seguro fiança
O seguro fiança é um serviço concedido por diversas seguradoras no país que garante o pagamento de débitos caso haja inadimplência. O locador recebe diretamente da seguradora e não tem que se preocupar em realizar cobranças ou acionar judicialmente o locatário.
O locatário, por outro lado, paga mensalmente uma parcela referente ao seguro diretamente à seguradora contratada. O valor do seguro fiança costuma ficar por volta de um aluguel e meio por ano, divido em 12 vezes. Ou seja, em um aluguel de R$2.000,00 por mês, o locatário paga cerca de R$250,00 por mês pelo seguro.
O direito de inerência ao ponto comercial
Um dos parâmetros que mais diferencia um contrato de locação de imóvel comercial de um contrato de locação residencial é o direito de inerência ao ponto. Esse direito é uma proteção fornecida pela legislação ao locatário que irá empreender sua atividade comercial no imóvel locado.
Essa proteção consiste na proibição de o locador, após eventual rescisão contratual, passe a desenvolver a mesma atividade comercial (ou similar) que o locatário exercia naquele mesmo local.
Parte-se do pressuposto que o locador investiu tempo e dinheiro para construir uma reputação comercial naquele ponto e, portanto, se o locador passa a exercer a mesma atividade comercial que ele naquele local é uma concorrência desleal, aproveitando-se da referência comercial construída no ponto.
Renovação compulsória
Outro ponto decorrente do direito de inerência ao ponto comercial é a possibilidade do locatário solicitar a renovação compulsória do contrato. Ou seja, ainda que não seja de plena vontade do locador, o locatário pode conseguir a renovação do contrato de locação comercial caso atenda aos requisitos descritos no artigo 51:
Retomada do imóvel pelo locador
Porém, nem todas os artigos garantem proteção somente aos interesses do locatário e de seus negócios. O locador também tem uma série de direitos, inclusive o direito de reaver o seu imóvel baseado no contrato de locação de imóvel comercial.
Muito por conta do próprio direito de inerência, criou-se um paradigma legal na constituição onde ao impedir a retomada do imóvel pelo locador isso cria um embate entre o direito de exploração de atividade econômica e o direito de propriedade privada.
Por conta desse impasse, a Lei 8.245/91 estabelece nos artigos 52 e 72 que pode existir a exceção de retomada. Ela estabelece alguns parâmetros a serem cumpridos pelo locador, permitindo que ele faça a retomada do imóvel mesmo quando o locatário utilize o recurso do direito inerente. O locador pode retomar o imóvel caso:
Ainda que o imóvel possa ser retomado sob as circunstâncias observadas acima, caso a retomada aconteça devido à proposta de renovação inferior ao valor real ou por melhor oferta de terceiros, o locador (e também o próximo locatário) ainda fica impedido de exercer a mesma atividade comercial no local.
Gostou do modelo de contrato de locação de imóveis comerciais?
Ajudamos com nosso modelo de contrato de locação de imóveis comerciais? É bom esclarecer que recomendamos muito que você procure um advogado para consulta dos termos finais e também para avaliar se existe alguma legislação municipal ou estadual específica a ser seguida na sua região. O modelo é só o começo 🙂
