Área Construída: Guia Completo de Cálculo (2024)

A área construída é um conceito fundamental no universo da construção civil e do mercado imobiliário. Entender o que ela representa e como calculá-la corretamente é crucial para proprietários, investidores, arquitetos, engenheiros e qualquer pessoa envolvida em projetos de construção ou transações imobiliárias. Este guia completo, atualizado para 2024, visa esclarecer todas as nuances do cálculo da área construída, desmistificando o processo e fornecendo informações precisas e relevantes.

O Que é Área Construída?

De forma simples, a área construída se refere à soma total das áreas cobertas de todos os pavimentos de uma edificação. Isso inclui áreas internas e externas, desde que cobertas e fechadas, mesmo que parcialmente. É importante distinguir área construída de outros conceitos similares, como área útil e área total do terreno, que possuem definições e aplicações distintas.

Área Útil: É a área interna de um imóvel que pode ser utilizada para atividades cotidianas. Exclui paredes, pilares, áreas de circulação comum (como corredores de um prédio), e áreas não habitáveis.

Área Total do Terreno: Refere-se à totalidade da superfície do terreno onde a construção está situada.

Importância da Área Construída

A área construída é um fator determinante em diversas situações, incluindo:

Cálculo do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): A base de cálculo do IPTU geralmente leva em consideração a área construída do imóvel.

Avaliação de Imóveis: A área construída é um dos principais critérios utilizados para determinar o valor de um imóvel.

Planejamento e Execução de Projetos de Construção: Conhecer a área construída é essencial para dimensionar materiais, estimar custos e garantir o cumprimento de normas e legislações.

Regularização de Imóveis: Para obter o Habite-se (documento que atesta a habitabilidade de um imóvel) e outros documentos de regularização, é fundamental que a área construída esteja corretamente declarada.

Definição de Taxas e Impostos: Em alguns casos, taxas de licenciamento e outros impostos são calculados com base na área construída.

Como Calcular a Área Construída: Passo a Passo

O cálculo da área construída envolve a medição e a soma das áreas cobertas de todos os pavimentos da edificação. A seguir, detalhamos o processo passo a passo:

Identifique todos os pavimentos da construção: Inclua todos os andares, subsolos, mezaninos e outras áreas cobertas.

Meça a área de cada pavimento: Utilize uma trena a laser ou uma trena convencional para medir o comprimento e a largura de cada cômodo e área coberta. Certifique-se de incluir as áreas das paredes externas e internas.

Calcule a área de cada pavimento: Multiplique o comprimento pela largura de cada cômodo e área. Some as áreas de todos os cômodos de cada pavimento para obter a área total daquele pavimento.

Some as áreas de todos os pavimentos: Some as áreas totais de todos os pavimentos para obter a área construída total da edificação.

O Que Incluir no Cálculo da Área Construída

É importante saber quais áreas devem ser incluídas no cálculo da área construída:

Áreas internas: Quartos, salas, cozinhas, banheiros, corredores, etc.

Varandas e sacadas cobertas: Desde que possuam cobertura permanente e fechamento lateral, mesmo que parcial.

Garagens cobertas: Espaços destinados a estacionamento de veículos, desde que cobertos.

Áreas de serviço cobertas: Lavanderias, depósitos, etc.

Subsolos: Andares abaixo do nível da rua, desde que habitáveis ou utilizados para outras finalidades.

Mezaninos: Pavimentos intermediários entre dois andares, desde que possuam área superior a 50% do pavimento inferior (essa porcentagem pode variar de acordo com a legislação municipal).

Áreas de circulação comum cobertas: Corredores, halls de entrada, escadas (em edifícios).

O Que Não Incluir no Cálculo da Área Construída

Algumas áreas não devem ser incluídas no cálculo da área construída:

Áreas descobertas: Jardins, piscinas, quadras esportivas (a menos que possuam cobertura).

Varandas e sacadas descobertas: Áreas abertas, sem cobertura.

Áreas técnicas: Casas de máquinas, shafts de instalações (a menos que sejam habitáveis ou utilizadas para outras finalidades).

Espaços não edificáveis: Áreas de recuo, áreas de preservação permanente.

Exemplo Prático de Cálculo

Vamos supor uma casa de dois pavimentos:

Pavimento Térreo:

Sala: 4m x 5m = 20m²

Cozinha: 3m x 4m = 12m²

Banheiro: 2m x 2m = 4m²

Varanda Coberta: 2m x 3m = 6m²

Garagem Coberta: 3m x 5m = 15m²

Área total do pavimento térreo: 20 + 12 + 4 + 6 + 15 = 57m²

Pavimento Superior:

Quarto 1: 4m x 4m = 16m²

Quarto 2: 3m x 4m = 12m²

Banheiro: 2m x 2m = 4m²

Corredor: 1m x 4m = 4m²

Área total do pavimento superior: 16 + 12 + 4 + 4 = 36m²

Área Construída Total: 57m² (térreo) + 36m² (superior) = 93m²

Legislação e Normas Técnicas Relevantes

É crucial estar atento à legislação municipal e às normas técnicas vigentes, pois elas podem influenciar a forma como a área construída é definida e calculada. Cada município possui seu próprio Plano Diretor e Código de Obras, que estabelecem as regras para o uso e ocupação do solo, incluindo as definições de área construída, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, etc. Além disso, a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) possui normas técnicas que podem ser relevantes, como a NBR 12721 (Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para avaliação de imóveis).

Recomenda-se consultar a prefeitura local e um profissional qualificado (arquiteto ou engenheiro) para obter informações precisas e atualizadas sobre a legislação e as normas aplicáveis ao seu caso.

Ferramentas e Recursos Úteis

Atualmente, existem diversas ferramentas e recursos que podem auxiliar no cálculo da área construída:

Softwares de CAD (Computer-Aided Design): Programas como AutoCAD, Revit e SketchUp permitem criar plantas e modelos 3D de edificações, facilitando a medição e o cálculo da área construída.

Aplicativos para smartphones: Existem aplicativos que utilizam a câmera do celular para medir distâncias e áreas, o que pode ser útil para levantamentos rápidos.

Calculadoras online: Diversos sites oferecem calculadoras online para o cálculo da área construída, bastando inserir as dimensões dos cômodos.

Serviços de consultoria especializada: Contratar um arquiteto ou engenheiro para realizar o levantamento e o cálculo da área construída garante a precisão e a conformidade com a legislação.

Diferenças Regionais e Peculiaridades

É importante ressaltar que as definições e as regras para o cálculo da área construída podem variar significativamente de um município para outro. O que é considerado área construída em uma cidade pode não ser em outra. Por exemplo, a forma como varandas e sacadas são computadas pode variar. Por isso, é fundamental consultar a legislação local e buscar orientação profissional para evitar erros e problemas futuros.

Impacto da Área Construída no Valor do Imóvel

A área construída é um dos principais fatores que influenciam o valor de um imóvel. Geralmente, quanto maior a área construída, maior o valor do imóvel. No entanto, outros fatores também são importantes, como a localização, o padrão de acabamento, o estado de conservação, a infraestrutura do entorno e a demanda do mercado. A relação entre área construída e valor do imóvel pode variar dependendo da região e do tipo de imóvel.

Conclusão

O cálculo da área construída é um processo complexo que exige atenção aos detalhes e conhecimento da legislação e das normas técnicas. Este guia completo forneceu informações essenciais para entender o conceito de área construída, como calculá-la corretamente e quais são os fatores que influenciam seu valor. No entanto, é sempre recomendável buscar orientação profissional para garantir a precisão e a conformidade com a legislação local. Ao entender a importância da área construída e como calculá-la corretamente, você estará mais bem preparado para tomar decisões informadas em projetos de construção, transações imobiliárias e outras situações relacionadas ao mercado imobiliário.